Главным событием арбитражной практики в сфере недвижимости в 2011 году стало постановление Пленума Высшего арбитражного суда ВАС) РФ о спорах, вытекающих из договоров о будущей недвижимости, считает партнер крупной юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский. Эксперт назвал документ «знаменитым» и «скандальным».
«ВАС, наверное, даже больший поставщик новостей, чем наши законодатели. Обращает на себя внимание знаменитое скандальное 54-е постановление, в котором состоялась переквалификация инвестдоговоров в договоры купли-продажи», — сказал Можаровский в среду на встрече с журналистами.
Постановление Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» под номером 54 было принято в июле 2011 года.
В нем говорится, в частности, что споры по предварительным договорам когда застройщик обязуется передать в будущем покупателю объект недвижимости, но при этом покупатель обязан до заключения основного договора уплатить полную цену имущества подлежат рассмотрению судами в соответствии с положениями Гражданского кодекса ГК) РФ о договоре купли-продажи с предоплатой.
Начальник управления частного права ВАС РФ Роман Бевзенко, комментируя РАПСИ/rapsinews.ru постановление, отметил, что в нем «предлагается ввести все „инвестиционные договоры“ в хорошо известное судам правовое поле, если угодно, „классических“ договорных форм — купля-продажа, подряд, простое товарищество».
По словам Можаровского, «концептуально юридически решение абсолютно правильное — право собственности должно возникать у собственника земли, у держателя разрешения на строительство», а не у инвестора. Однако удивление эксперта вызывает то, что «высшей судебной инстанции понадобилось 12 или 13 лет после принятия закона об инвестиционной деятельности» для того, чтобы сформулировать эту позицию.
В качестве важных тезисов постановления адвокат указал положения о том, что переход права на новую недвижимость облагается НДС, и о том, что договор купли-продажи будущего помещения не подлежит регистрации, так как в момент заключения договора объект еще не существует.
Вторым значимым событием арбитражной практики в 2011 году Можаровский назвал правовую позицию высшего арбитража, высказанную в апреле в постановлении Президиума ВАС РФ по делу «Станколит» против Росреестра» ВАС-14950/10).
«ВАС сказал, что можно арендовать часть участка, но регистрировать права собственности на часть участка нельзя», — отметил эксперт. То есть, часть участка не является объектом прав, но в аренду его взять можно.
Можаровский также выделил постановление Конституционного суда РФ, вынесенное по запросу ВАС РФ, о статусе третейских судов и, в частности, о подведомственности им споров из-за недвижимости.
«Было признано, что третейские суды вправе рассматривать дела о правах на недвижимое имущество, но территориальная исключительная подсудность России сохранилась — если недвижимость в России, то рассматривать споры можно только в России», — сказал Можаровский.
Эксперт коснулся еще ряда событий прошлого года в сфере правового регулирования недвижимости и гражданского права вообще. По его словам, его «удручает» глубокое реформирование ГК РФ, которое подтверждает «неустойчивость, непредсказуемость правил» в России, что губительно сказывается на инвестклимате.
«Я бы пошел эволюционным путем и занялся бы улучшением судебной системы», — высказал свое мнение Можаровский.
В то же время он положительно оценил то, что «дискуссии о налоге на имущество отложены до 2017 года», поскольку система к этому не готова, и изменения в Градостроительный кодекс. В частности, новацию, согласно которой «при переходе права собственности на участок, новый правообладатель участка может переоформить разрешение на строительство на себя», то есть разрешение следует за участком, пояснил юрист.
Источник: РИА Новости
