Чиновники долгое время смотрели на это сквозь пальцы, но недавно в России развернулась борьба с полулегальным форматом.
Градостроительный кодекс разрешает строить на индивидуальном участке дома площадью до 1500 кв. м и высотой до трех этажей. В СНиПе 2001 г. указан дополнительный критерий: «одноквартирный дом для проживания одной семьи и их родственников». Иных признаков, разграничивающих индивидуальные и многоквартирные дома, закон не называет. Этим и пользуются застройщики, которые возводят на индивидуальных участках трехэтажки на 15–30 квартир и распродают дешевле рынка, но с отличной прибылью.
Если построить на участке в 10 га коттеджный поселок на 60 домовладений и 220 человек, расходы на инженерную инфраструктуру составят около 70 млн руб., на строительство домов — 350 млн руб., а выручка от продажи домовладений — 820 млн руб. Получится около 400 млн руб. прибыли, почти 50% без учета стоимости земли), что вроде бы немало. Если на том же участке соорудить многоквартирный дом на 5000 кв. м явное превышение градостроительных норм, однако и такие встречаются то при почти тех же затратах на инженерию 71 млн руб.) и втрое больших расходах на строительство 1,3 млрд руб.) выручка от продажи квартир составит примерно 2,75 млрд руб. Прибыль — почти 1,4 млрд руб., втрое больше, чем у законопослушного девелопера поселка. А население скромного сельского поселения возрастает сразу на 2500 человек.
Конечно застройщик рискует потерять репутацию но часто таким строительством занимаются подставные компании или частные лица) или вложения, если суд обяжет снести незаконную постройку за свой счет и выплатить компенсацию пострадавшим. Однако пока потери несут не застройщики, а добросовестные покупатели квартир. «Если суд признает строение подлежащим сносу, покупатели не только не дождутся квартир, но и не смогут вернуть вложенные деньги, — считает адвокат. — Если же дом не сносят, то достраивать его или подключать к коммуникациям людям приходится самостоятельно. Естественно, за отдельную плату, в разы большую, чем стоила им квартира». Случаи положительной судебной практики ему не известны.
Прописаться в доме на землях ИЖС нельзя. Создать ТСЖ тоже нельзя. Мощности на такой дом выделяются как на индивидуальное строение. «Как правило, 1 кубометр водоснабжения и канализования при их наличии 10–12 кВт единовременной мощности по электрике, 1–2 точки по газоснабжению с ограничением по объему потребления, — перечисляет Вильданов. — Поделить это на несколько квартир нереально. Соответственно, возникают нелегальные схемы подключения, перегрузки в сетях, сезонные проблемы с перемерзанием водопровода, проблемы с устройством очистных сооружений или канализованием бытовых стоков». В случае поломки чинить инженерные сети жителям полулегального дома придется самостоятельно и за свой счет.
Источник: Ведомости
